Είμαι σίγουρος ότι όλοι το έχετε παρατηρήσει και πολλοί από εσάς ίσως να το έχετε σκεφτεί κάθε φορά που με αυτοκίνητο διατρέχετε την ελληνική επικράτεια. Μόλις βγούμε από τις πόλεις μας, από τις παρυφές του σχεδόν, ξεκινά μια πραγματικότητα που είναι τουλάχιστον άσχημη. Δεκάδες, εκατοντάδες ίσως χιλιάδες άδεια κτίσματα – κτήρια διάσπαρτα παντού. Εγκαταλελειμμένα ή απλά κλειστά, λεηλατημένα, άλλα σφραγισμένα, πάντως εμφανώς χωρίς να φιλοξενούν κάποια λειτουργία. Κτήρια παλιά και νεότερα, μικρά μεσαία και μεγάλα, βιομηχανικά, εμπορικά, κτήρια εμπορικά, εκθέσεων, αποθήκες, συνεργεία, κτήρια αγροτικών εκμεταλλεύσεων κ.ο.κ. Λίγο έξω και λίγο μέσα από χωριά και επαρχιακές πόλεις, υποδέχονται τον επισκέπτη ή τον ταξιδευτή με ένα ίδιο και απαράλλακτο μοτίβο - μια εικόνα δυστοπική, περιβαλλοντικά επίφοβη, λειτουργικά απαράδεκτη και αισθητικά τριτοκοσμική. Εικόνα που είναι τόσο διαδεδομένη που την έχουμε σχεδόν αποδεχθεί. Την θεωρούμε φυσικό στοιχείο της ελληνικής περιφέρειας, φυσικό background των αυτοκινητοδρόμων μας, της περιφέρειας, της υπαίθρου.
Το οξύμωρο βέβαια είναι ότι όσο η δημόσια συζήτηση περιστρέφεται γύρω από το «αναπτυξιακό όραμα» και την απαραίτητη από δεκαετίες «αλλαγή του αναπτυξιακού μοντέλου», τόσο αυτή η σκιά μεγαλώνει. Δεν φταίνε μόνο οι οικονομικοί κύκλοι ή οι κρίσεις που άδειασαν βίαια δεκάδες κτήρια. Φταίει και κάτι βαθύτερο κατά την άποψή μου - η αδράνεια. Ένα είδος θεσμικής κόπωσης που μας κάνει να βλέπουμε μπροστά μας εγκαταλελειμμένα ακίνητα και να τα θεωρούμε… τοπίο. Σαν να ήταν πάντα εκεί, σαν να μην χρειάζεται να κάνουμε τίποτα.
Τρία μικρά συμπεράσματα
Ένα πρώτο λοιπόν συμπέρασμα που βγαίνει αβίαστα είναι πως η χώρα «αποβιομηχανοποιήθηκε» αν δεχθούμε καταχρηστικά ότι οι λειτουργίες που φιλοξενούσαν τα κτήρια αυτά ήταν κατά κάποιο τρόπο «βιομηχανία» της. Τόσα πολλά κτίρια κουφάρια παντού, μαρτυρούν μια μεγάλη σταδιακή αποδιάρθρωση. Χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα κτηριακού αποθέματος έμειναν πίσω, έξω από το ρεύμα της οικονομίας, έξω από τις ζωές των ανθρώπων. Εργοστάσια που κάποτε δούλευαν σε τρεις βάρδιες, αποθήκες που άδειαζαν νταλίκες σαν χείμαρροι, μικρά κτίρια που γεννήθηκαν για να στεγάσουν επαγγέλματα που σήμερα δεν υπάρχουν. Όταν τα προσπερνώ και τα καταμετρώ από τη θέση του οδηγού, σκέφτομαι ότι κάπως έτσι πρέπει να ήταν στη Σοβιετική Ένωση στα τέλη των 80s, με τη διαφορά ότι εκεί είχαν πραγματικά εργοστασιακές μονάδες θηριώδους κλίμακας. Η άλλη αναλογία που ήρθε στο μυαλό είναι αυτή με ορισμένες μετα-αποκαλυπτικές ταινίες του Χόλιγουντ που δείχνουν την εξαφάνιση του ανθρώπινου είδους και μερικούς επιζώντες μέσα σε νεκρά ημιαστικά τοπία. Υπερβολικό; Το παραδέχομαι.
Δεύτερο συμπέρασμα - η χώρα μας κάποτε είχε παραγωγική ζωή στην περιφέρεια. Δεν εξετάζω με αυστηρή οικονομική σκοπιά , ούτε με μακροοικονομικούς δείκτες την βιωσιμότητα αυτής της «παραγωγικής ζωής». Δεν εξετάζω καθόλου αν παράγονταν διεθνώς εμπορεύσιμα προϊόντα και υπηρεσίες – λέω κάτι πιο απλό. Εκεί γύρω από τα εγκαταλελειμμένα σήμερα κτήρια και κουφάρια, κάποτε εργάζονταν δεκάδες χιλιάδες κόσμου. Σκεφτείτε μόνο το εξής – πόσα «επιπλάδικα» βλέπετε σήμερα άδεια, παρατημένα, δίπλα από τον δρόμο; Πόσα συνεργεία αυτοκινήτων, πόσα παρατημένα μικρά εμπορικά, πόσες αποθήκες; Όλα αυτά φιλοξενούσαν την εργασία και έβγαζαν το μεροκάματο χιλιάδων εργαζομένων που κατά κανόνα δεν διέμεναν στην Αθήνα και στην Θεσσαλονίκη. Σήμερα στέκουν εκεί, σφραγισμένα στο καλό σενάριο – στο κακό λεηλατημένα ή μίσογκρεμισμένα, να μας θυμίζουν το παρελθόν.
Τρίτο συμπέρασμα, όλα χτίστηκαν μάλλον χωρίς κάποιο σχεδιασμό. Αν δει κανείς από ψηλά - με zoom out- ολόκληρες περιοχές, θα δει κτήρια όπου μπορεί να φανταστεί. Μέσα σε χωράφια, δίπλα ή μακριά από δρόμους, χωρίς άλλες υποδομές, άναρχα. Φύρδην μίγδην, ατάκτως ειρημένα, εμφανώς χωρίς κανένα χωροταξικό σχέδιο, χωρίς μάλλον αυστηρές χρήσεις γης. Ό,τι βόλευε, όπως βόλευε μάλλον.
Είναι πρόβλημα; Μόνο αν το παραδεχθούμε θα το λύσουμε
Πιστεύω ότι αν φτάσατε σε αυτές τις γραμμές του σημειώματος αυτού, λογικά θα συμφωνείτε λιγότερο ή περισσότερο με τις περιγραφές και τα πρώτα απλά συμπεράσματά μου. Είναι σημαντικό να συμφωνούμε σε κάτι αρχικό – είναι προϋπόθεση να δούμε το «παρακάτω». Παρατηρώντας λοιπόν από χρόνια αυτήν την πραγματικότητα θυμήθηκα ότι πριν από 15 χρόνια είχα ακούσει από καθηγητή πανεπιστημίου σε ιδιωτική συνάντηση ότι κάποιες προηγμένες χώρες της Δύσης για να αντιμετωπίσουν το ίδιο πρόβλημα, οργάνωσαν σχέδια, σκέφτηκαν διαδικασίες και τις μετασχημάτισαν σε δημόσιες πολιτικές.
Επειδή προσωπικά πιστεύω ότι η σημερινή πραγματικότητα είναι προβληματική είπα να ψάξω περισσότερα στοιχεία. Στη βάση αυτών των σχεδίων υπάρχει μια κεντρική παραδοχή. Το εγκαταλειμμένο κτήριο δεν είναι μια ουδέτερη κατάσταση – είναι αδρανές κεφάλαιο, είναι πόρος, είναι δεσμευμένος χώρος και δυνητικά κίνδυνος και επιβάρυνση για την περιοχή.
Σε χώρες όπως το Ηνωμένο Βασίλειο, το πρόβλημα των άδειων και εγκαταλελειμμένων κτηρίων δεν αντιμετωπίστηκε ως μια θλιβερή παρενέργεια της ανάπτυξης και των παραγωγικών αναδιαρθρώσεων, αλλά ως δομικό ζήτημα χωρικής και οικονομικής πολιτικής. Οι τοπικές αρχές, ήδη από τις αρχές της δεκαετίας του 2000, προχώρησαν σε συστηματική χαρτογράφηση του αδρανούς κτηριακού αποθέματος. Υποχρεώθηκαν να τηρούν Brownfield Land Registers, δημόσια μητρώα αναξιοποίητης γης και κτιρίων, ενώ σε πολλές περιοχές εφαρμόστηκαν Empty Property Strategies, δηλαδή ολοκληρωμένες πολιτικές χαρτογράφησης και επανάχρησης αδρανών κελυφών. Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της Σκωτίας, όπου από το 1993 λειτουργεί το Vacant and Derelict Land Survey (VDLS), μια ετήσια, επίσημη απογραφή εγκαταλελειμμένης γης και κτηρίων, που δίνει στο κράτος και στους δήμους σαφή εικόνα του τι είναι κενό, πού βρίσκεται και για πόσο παραμένει ανενεργό.
Σε μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις, τα άδεια κελύφη αντιμετωπίστηκαν ως πρώτη ύλη για αστική αναγέννηση, πολιτιστικές χρήσεις, νέες μορφές παραγωγής και κατοίκησης. Μεγάλοι δήμοι του εξωτερικού έχουν κανονικά «βιβλία ευκαιριών», portfolios έτοιμα για επενδυτές. Κοινός παρονομαστής σε όλες αυτές τις περιπτώσεις ήταν κάτι απλό αλλά κρίσιμο. Πριν μιλήσουν για ανάπτυξη, φρόντισαν να ξέρουν τι έχουν ήδη στα χέρια τους.
Με δυο λόγια δηλαδή ποια κτήρια είναι κενά, ποια εγκαταλελειμμένα, ποια μπορούν να επαναχρησιμοποιηθούν και με ποιους όρους. Δημιούργησαν δημόσια μητρώα, ψηφιακά αρχεία και «χαρτοφυλάκια ευκαιριών» που παρουσίαζαν συγκεντρωμένα αυτά τα κελύφη σε επενδυτές, φορείς και επιχειρήσεις. Η λογική ήταν απλή αλλά ριζοσπαστική για τα ελληνικά δεδομένα - πριν χτίσεις κάτι καινούργιο, οφείλεις να ξέρεις τι έχεις ήδη αφήσει να ρημάζει
«Και η Ελλάδα κύριε»;
Ο μεσότιτλος αυτός προέρχεται από το διαφημιστικό spot της Νέας Δημοκρατίας του 2012, τότε που ένα κοριτσάκι ρωτούσε τον δάσκαλό της γιατί η Ελλάδα ήταν εκτός ευρώ ως συνέπεια πιθανής νίκης του τότε ΣΥ.ΡΙ.ΖΑ. Το δανείζομαι εισαγωγικά για να δούμε τι συμβαίνει στη χώρα μας.
Στην Ελλάδα υπάρχουν εργαλεία που μοιάζουν με τα ανωτέρω, αλλά είναι διάσπαρτα και με διαφορετικούς σκοπούς. Δεν υπάρχει (ακόμη) ένα ενιαίο «UK-style» χαρτοφυλάκιο για όλο το αδρανές/άδειο κτηριακό απόθεμα (βιομηχανικά κελύφη, αποθήκες, κουφάρια εκτός πόλεων κ.λπ.) με λογική «το δείχνω σε επενδυτή και ξεμπλοκάρω την επανάχρηση».
Η ΑΑΔΕ δρομολογεί την ηλεκτρονική απογραφή/ταυτοποίηση στοιχείων (χρήση ακινήτου, αντιστοίχιση με Κτηματολόγιο κ.λπ.) ως βάση για το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Όμως το ΜΙΔΑ δεν είναι «vacant buildings register» τύπου επανάχρησης. Κυριολεκτικά είναι μητρώο για ποιος έχει τι και πώς χρησιμοποιείται (φορολογικά/διοικητικά). Αλλά μπορεί να γεννήσει στατιστικά για τα «κενά» (π.χ. κατοικίες) και να τροφοδοτήσει πολιτικές.
Παράλληλα «τρέχει» ως έργο το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων (Ε.Μ.Α.), με κεντρικό αναγνωριστικό τον ΚΑΕΚ και στόχο να συγκεντρώνει/διασταυρώνει δεδομένα από φορείς (νομικά, γεωχωρικά κ.ά.). Αυτό είναι επίσημα ανακοινωμένο από το Ελληνικό Κτηματολόγιο. Και εδώ όμως δεν έχουμε «book επενδυτικών κελυφών», αλλά υποδομή που δυνητικά μπορεί να υποστηρίξει τέτοιες πολιτικές στο μέλλον.
Στην Ελλάδα έχουμε και το Μητρώο Αδρανών Βιομηχανικών Κτιρίων (ΜΑΒΚ) - το πιο κοντινό σε «UK industrial shells book», αλλά με στενό πεδίο. Αυτό αφορά βιομηχανικές εγκαταστάσεις εντός Οργανωμένων Υποδοχέων/Επιχειρηματικών Πάρκων που έχουν παύσει για χρόνια — όχι το χαοτικό σύμπαν των «κουφαριών» εκτός σχεδίου.
Τέλος, υπάρχουν δημοσιεύματα που αναφέρονται σε πρόθεση/σχεδιασμό για μητρώα εγκαταλελειμμένων ακινήτων σε κάθε δήμο, ώστε το ΥΠΕΝ να έχει εικόνα ανά περιοχή
Συμπέρασμα
Στην Ελλάδα δεν έχουμε έναν μηχανισμό με καθολική, οριζόντια μορφή «national registry» που θα έλεγες «ναι, έχουμε κάτι σαν αυτά τα προηγμένα των άλλων (ούτε ενιαίο interface, ούτε υποχρεωτική περιοδική επικαιροποίηση για όλους τους δήμους). Όμως στην Ελλάδα τώρα γεννιούνται υποδομές καταγραφής που μπορούν να παράγουν πολιτική για κενά ακίνητα. Η Ελλάδα τώρα φτιάχνει το «μητρώο του ποιος έχει τι» — δεν έχει ακόμα το μητρώο του «τι σαπίζει πού». Τα εργαλεία που υπάρχουν σήμερα στην Ελλάδα δεν σχεδιάστηκαν για πολιτική επανάχρησης• σχεδιάστηκαν για διοίκηση, φορολογία και έλεγχο. Αυτό είναι η βασική διαφορά. Το στοίχημα είναι αυτά τα βήματα να μην μείνουν απλή καταγραφή της παρακμής αλλά να γίνουν αφετηρία επανάχρησης.
Σε κάθε περίπτωση – προσωπική μου εκτίμηση είναι πως – ακόμη και όταν φτιάξουμε τα εργαλεία αυτά, δεν θα είναι εφικτό να φτάσουν σε όλη την περιφέρεια. Το πρόβλημά μας είναι τόσο απλωμένο στο χώρο και πολλά από τα κουφάρια σχετικής χρηστικής αξίας που δεν ξέρω αν θα μπορούσαμε κεντρικά να τα βάλουμε και πάλι στο παιχνίδι. Εδώ πρέπει να μπει στο παιχνίδι πιο αποφασιστικά η Τοπική Αυτοδιοίκηση, αλλά αυτό είναι θέμα ενός άλλου σημειώματος.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου